Trumpalaikė nuoma – vis populiaresnis būdas užsidirbti. Vien Vilniuje šiandien veikia per pusantro tūkstančio tokių vietų, o norinčiųjų įdarbinti savo nekilnojamąjį turtą kasmet tik daugėja. Tai atrodo kaip lengvos pasyvios pajamos, tačiau praktika rodo, kad dalis savininkų sėdi ant tiksinčios bombos. Pakanka vieno kaimyno skundo, ir pelningas verslas gali virsti didžiuliais nuostoliais.
Teisės firmos „Sorainen“ ekspertai atkreipia dėmesį, kad riba tarp teisėtos nuomos ir pažeidimo yra kur kas plonesnė, nei mano daugelis, o baudos už taisyklių nepaisymą siekia tūkstančius eurų.
Esminė klaida: gyvenamoji vieta ar viešbutis?
Dažnas savininkas mano: „Tai mano butas, ką noriu, tą darau“. Tačiau įstatymai sako ką kita. Pagrindinė problema kyla ne dėl to, kad butas nuomojamas, o dėl to, kad gyvenamosios paskirties patalpos faktiškai paverčiamos viešbučiu.
„Sorainen“ vyresnioji teisininkė Gabrielė Raižytė-Džulė paaiškina, kodėl vien verslo liudijimo gali nepakakti:
„Pagal galiojantį teisinį reguliavimą pastatų ir patalpų paskirtis apibrėžia, kokiai funkcijai konkretus statinys ar jo dalis yra pritaikyti ir kaip jie gali būti naudojami. Tai reiškia, kad patalpos turi būti eksploatuojamos pagal statybos dokumentuose nustatytą ir Nekilnojamojo turto registre įregistruotą paskirtį, o ne pagal savininko norimą vykdyti veiklą.“
Tai įtvirtina Statybos įstatymas ir techniniai reglamentai. Paprasčiau tariant: jei jūsų dokumentuose parašyta „gyvenamoji paskirtis“, ten turi gyventi žmonės, o ne veikti komercinė apgyvendinimo įstaiga.
Platforma nesvarbu – svarbu veikla
Daugelis klysta manydami, kad jei nuomojama per populiarias platformas, tai automatiškai legalizuoja veiklą. Teisininkė pabrėžia, kad įstatymui „Airbnb“ ar „Booking“ vardai nėra rodiklis.
Trumpalaikės nuomos kontekste svarbu suprasti, kad veiklos teisėtumą lemia ne pats nuomos laikotarpis ar pasirinkta platforma.
Esminis kriterijus yra faktinis patalpų naudojimo pobūdis. Tais atvejais, kai gyvenamosios paskirties patalpos faktiškai tampa skirtos svečių apgyvendinimui, tokia veikla gali būti laikoma apgyvendinimo paslauga, o tai reiškia, kad patalpos naudojamos ne pagal nustatytą paskirtį“, – sako G. Raižytė-Džulė.
Kodėl kaimynai skundžiasi (ir kodėl jie teisūs)
Kodėl ši taisyklė apskritai egzistuoja? Atsakymas paprastas – kaimynų ramybė. Gyvenamosios paskirties namams keliami visai kitokie reikalavimai nei viešbučiams.
„Gyvenamosios paskirties patalpoms keliami reikalavimai susiję su žmonių kasdieniu gyvenimu. Triukšmas, padidėję lankytojų srautai, automobilių statymas ar bendrųjų patalpų naudojimas tiesiogiai veikia kaimynus. Todėl teisės aktai ir numato, kad ne kiekviena veikla yra suderinama su gyvenamąja aplinka“, – pažymi „Sorainen“ teisininkė.
Būtent nuolatinė svečių kaita, lagaminų bildesys laiptinėse ir užimtos parkavimo vietos dažniausiai perpildo kaimynų kantrybės taurę. O praktika rodo, kad būtent gyventojų skundai dažniausiai ir inicijuoja savivaldybių patikrinimus.
„Niekas nesiskundė“ – nepasiteisinimas
Dalis savininkų gyvena iliuzijomis, manydami, kad jei veikla vykdoma metus ar dvejus ir niekas nebuvo atėjęs tikrinti, vadinasi, viskas teisėta. Tai – pavojinga prielaida.
„Gyventojai neretai vadovaujasi logika, kad jeigu veikla vykdoma ilgą laiką ir niekas nesiskundė, ji yra teisėta. Tačiau pastatų ir patalpų naudojimo priežiūra grindžiama atitiktimi teisės aktams – savivaldybės privalo reaguoti gavusios pranešimų apie galimus pažeidimus“, – dėmesį atkreipia teisininkė.
Teisės aktai numato labai aiškiai apibrėžtas išimtis, kada komercinė veikla gyvenamosiose patalpose yra galima. Pasak ekspertės, Vyriausybės patvirtintame apraše yra baigtinis sąrašas veiklų, kurios suderinamos su gyvenamąja paskirtimi (jei nepažeidžia kaimynų interesų).
„Veikla, kuri nėra jame aiškiai įvardyta, negali būti laikoma leidžiama vien dėl to, jog ji vykdoma gyvenamosiose patalpose ar kol kas nesulaukė skundų. Teisiniu požiūriu tai nėra saugi prielaida“, – pabrėžia G. Raižytė-Džulė.
Šiuo metu trumpalaikio apgyvendinimo veikla į šias išimtis nepatenka (išskyrus kaimo turizmą sodybose). Mieste tai dažnai reikalauja ne tik paskirties keitimo, bet ir kaimynų sutikimo.
Gresia solidžios baudos
Jei savivaldybė nustato pažeidimą, finansinės pasekmės gali būti skaudžios.
G. Raižytė-Džulė detalizuoja galimas sankcijas:
- Fiziniams asmenims: bauda nuo 280 iki 3 000 eurų. Už pakartotinį pažeidimą – nuo 400 iki 6 000 eurų.
- Juridiniams asmenims: bauda nuo 3 000 iki 15 000 eurų. Už pakartotinį pažeidimą – nuo 5 500 iki 18 000 eurų.
Nors rinkoje kalbama apie galimus įstatymų pakeitimus, kurie palengvintų nuomotojų dalią, kol kas vadovautis reikia galiojančiomis taisyklėmis.
„Šiuo metu rengiami teisės aktų pakeitimai, tačiau iki jų įsigaliojimo galioja esamas reguliavimas, todėl veiklą rekomenduojama vertinti, remiantis šiandien galiojančiomis taisyklėmis“, – reziumuoja G. Raižytė-Džulė.
