Virtuvės stalviršis, pakeltas 20 cm aukščiau nei įprasta, jo savininkui – kasdienis patogumas. Bet kai butą ateis laikas parduoti, tas pats sprendimas gali tapti trūkumu. Nekilnojamojo turto ekspertas papasakojo apie sprendimą savo namuose ir paaiškino, kodėl buto vertė priklauso ne tik nuo ploto ar vietos, bet ir nuo to, kaip būstas įrengtas.
Apie tai, kad ne kiekvieną būstą vėliau taip pat lengva parduoti, kalba NT grupės „Inreal“ investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas ir NT plėtros bendrovės „Realco“ pardavimų direktorius Marijonas Chmieliauskas, rašoma pranešime spaudai. Pasak jų, išplanavimas, aukštas, langų kryptis, aplinka ar labai asmeniški interjero sprendimai gali lemti, kad pirkėjo teks ieškoti ilgiau, o kainą – mažinti.
Geriausiai tai iliustruoja paties T. S. Kvainicko virtuvė.
„Nestandartinį išplanavimą ar įrengimą naujas pirkėjas vertins pagal tai, kiek jam kainuos jį pakeisti. Mano ūgis viršija 2 metrus, todėl virtuvės stalviršis namuose yra 1,10 m aukščio, kai standartinis – apie 90 cm. Man tai patogu, tačiau daugumai pirkėjų būtų trūkumas“, – sako jis.
Taip pat skaitykite:
Kurti pagal save – galima, bet su atsarga
Tai nereiškia, kad namus reikia įrengti beveidžius, tarsi juose niekas negyventų. M. Chmieliausko teigimu, svarbu atskirti lengvai pakeičiamus interjero sprendimus nuo tų, kurie keičia patį būsto funkcionalumą ir vėliau gali siaurinti potencialių pirkėjų ratą.
Praktiškai skirtumas paprastas. Sienų spalvą, šviestuvus, užuolaidas ar kilimus naujas savininkas pakeis per savaitgalį ir už nedidelę sumą. Kitas reikalas – tai, kas įmontuota ir pritaikyta vienam žmogui: neįprasto aukščio virtuvės baldai, išgriautos pertvaros, dėl kurių dingo vienas kambarys, ar labai specifinis vonios kambario įrengimas. Būtent tokius sprendimus pirkėjas apžiūrėdamas butą mintyse paverčia remonto sąmata.
Jei asmeniško sprendimo labai reikia, jį verta daryti taip, kad vėliau būtų lengva atšaukti. Pavyzdžiui, aukštesnį darbo paviršių galima įrengti tik vienoje virtuvės dalyje ar atskiroje saloje, o ne visoje baldų linijoje. Tada ir pačiam patogu, ir būsimam pirkėjui nereikės perdaryti visos virtuvės.
Taip pat skaitykite:
Ypač tai aktualu perkant naujos statybos būstą. Pirminėje rinkoje pirkėjas turi galimybę iš anksto pagalvoti, kiek būstą individualizuoti. Jei neatmetama galimybė po kelerių metų jį parduoti ar išnuomoti, M. Chmieliauskas pataria rinktis racionalų, universalesnį išplanavimą ir atsargiau vertinti itin ekstravagantiškus, tik konkrečiam žmogui pritaikytus sprendimus.
„Perkant būstą dažnai galvojama apie tai, kas patogu šiandien, tačiau gyvenimo aplinkybės – šeiminė padėtis, darbas, pajamos – keičiasi. Todėl verta įvertinti, kaip būstą bus galima parduoti ar išnuomoti ateityje. Kitaip jis gali tapti savotiškais spąstais – pirkėjo ar nuomininko paieškos užtruks, o dėl kainos teks nusileisti“, – atkreipia dėmesį M. Chmieliauskas.
Šviesa, vaizdas ir balkonas: tai, už ką pirkėjai moka
T. S. Kvainicko teigimu, antrinėje rinkoje beveik bet kokiam būstui galima rasti pirkėją – klausimas tik, už kokią kainą.
„Jei du panašūs būstai kainuoja vienodai, bet vienas yra šviesesnis ar turi geresnį vaizdą, pirkėjas rinksis jį. Prastesnes savybes turi kompensuoti mažesnė kaina, kitaip pardavimas užtruks. Taigi būsto trūkumai gali reikšti siauresnį pirkėjų ratą ir mažesnę perpardavimo kainą“, – sako jis.
Balkonas ir geras vaizdas pro langus būsto patrauklumą didina, todėl butą be jų parduoti gali būti sunkiau. Su aukštais taip pat ne viskas paprasta. Pirmas aukštas paprastai yra mažiau patrauklus, nors naujuose projektuose tai neretai kompensuoja terasa. O viršutinio aukšto patrauklumą, ypač senuose namuose, gali mažinti prastesnis stogo apšiltinimas ir lifto nebuvimas.
Dalį tokių trūkumų naujos statybos projektuose padeda spręsti šiuolaikiniai sprendimai: pirmuose aukštuose įrengiamos terasos, balkonai keičiami privatesnėmis lodžijomis, įrengiami liftai, reguliuojamas šildymas. Todėl, anot M. Chmieliausko, renkantis būstą verta atsižvelgti ne vien į kvadratinio metro kainą, bet į visų šių sprendimų visumą. Kai kuriais atvejais mažesnis, bet naujos statybos butas gali pasiūlyti daugiau komforto nei didesnis, bet senesnis.
Triukšmas, kurį pastebite tik apsigyvenę
Kitas dalykas, kurio apžiūrint butą dažnai nepajunti, – triukšmas. Naujos statybos projektuose jo poveikį mažina ne tik šiuolaikiniai langai ir geresnė garso izoliacija, bet ir apgalvotas butų išdėstymas, kai gyvenamosios erdvės nukreipiamos toliau nuo triukšmo šaltinio.
„Judrių gatvių, oro uostų, geležinkelio ar naktinių vietų triukšmas neretai išryškėja tik apsigyvenus. Jei yra du panašūs būstai, bet viename triukšmo – gerokai daugiau, jo kaina turi būti mažesnė tiek, kad pirkėjui kompensuotų šį nepatogumą“, – sako T. S. Kvainickas.
Todėl butą verta apžiūrėti ne tik šeštadienio popietę, kai gatvė rami, bet ir darbo dienos rytą ar vakare. Taip pamatysite, kaip jis gyvena iš tiesų. Verta atkreipti dėmesį ir į tai, į kurią pusę – gatvės ar kiemo – nukreipti miegamojo langai.
Parduotuvė po langais: privalumas su antra puse
Kai kurie privalumai, už kuriuos pirkėjai iš pradžių noriai moka, kasdienybėje atsisuka kita puse.
„Pirkėjai dažnai nori parduotuvės šalia, patogaus susisiekimo, bet kartu – kuo mažiau automobilių ir triukšmo. Tačiau privalumai dažnai turi ir kitą pusę: parduotuvė reiškia kas rytą atvykstantį prekes pristatantį transportą, iškrovimo triukšmą ir didesnį žmonių srautą“, – pastebi T. S. Kvainickas.
Penki kambariai tarp vieno kambario butų
Sunkiau parduoti gali būti ir būstą, kuris neatitinka paties namo ar vietos. Pavyzdžiui, jei rajone ar daugiabutyje vyrauja maži, vienam žmogui ar porai skirti butai, rasti pirkėją 5 kambarių būstui gali būti sudėtinga. Šeimos, kurioms tokio ploto reikia, tokių vietų dažnai paprasčiausiai nesirenka.
Todėl prieš pirkdami pasidomėkite, kokie butai name ir aplinkiniuose kvartaluose vyrauja. Tai gana tiksliai parodo, kas čia ieško būsto ir kam jūsų butą vėliau reikėtų parduoti.
Vaizdas pro langą, kuris po kelerių metų gali išnykti
Buto vertė gali augti lėčiau nei rinka, kai prarandamas privalumas, už kurį pirkėjas iš pradžių sumokėjo daugiau. Tarkime, butas pirktas dėl vaizdo į mišką ar upę, bet priešais iškilus naujam daugiabučiui ta pridėtinė vertė išnyksta.
„Prieš perkant NT verta patikrinti, kas planuojama aplinkui. „CityNow“ ir „Citify“ svetainėse galima pasižiūrėti planuojamus ar vystomus projektus, o svetainės maps.vilnius.lt skiltyje „Planavimas ir statyba“ – bendrajame Vilniaus plane numatytą sklypų paskirtį ir kas juose gali būti statoma. Net jei šiandien projekto ar statybos leidimo nėra, leidžiama daugiabučių statyba sklype tarp būsimo būsto ir, pavyzdžiui, upės signalizuoja, kad vaizdas ateityje gali pasikeisti“, – aiškina T. S. Kvainickas.
M. Chmieliauskas priduria, kad tai aktualu ir renkantis būstą pirminėje rinkoje: svarbu įvertinti, kaip teritorija atrodys po kelerių metų, kas numatyta gretimuose sklypuose, kokia infrastruktūra planuojama ir kurie šiandieniniai privalumai išliks.
Lėčiau vertė gali augti ir tada, kai dalis būsimo brangimo jau įskaičiuota į pirkimo kainą. T. S. Kvainickas primena Paupio pavyzdį: ryškėjant projekto potencialui, nauji būstai buvo parduodami brangiau, tad dalį būsimos vertės pirkėjai sumokėjo iš anksto. Panašiai buvo ir 2020–2022 m., kai sparčiai kylant rinkai dalis pirkėjų už NT mokėjo daugiau, tikėdamiesi tolesnio brangimo.
Nudėvėtas butas kainuoja mažiau
Galiausiai perpardavimo kainai įtakos turi ir tai, kaip būstas buvo naudojamas. Ilgai neprižiūrėtas, stipriai nudėvėtas butas pirkėjui reiškia papildomas išlaidas, kartais net kapitalinį remontą, todėl už jį jis mokės mažiau. Ekspertų teigimu, tai ypač aktualu intensyviai nuomojamiems būstams.
Taigi stalviršis, pritaikytas aukštam šeimininkui, – tik viena smulkmena didesnėje dėlionėje. Kuo būstas universalesnis ir kuo labiau jo privalumai atlaikys laiko išbandymą, tuo platesniam pirkėjų ratui jis tiks ir tuo mažiau teks nusileisti dėl kainos.
