Pastarąjį pusmetį analitikai sutartinai pastebi ne tik palankias finansines didžiųjų įmonių sąlygas verslo plėtrai, bet ir akivaizdžias statybų bei NT sektoriaus augimo tendencijas. Tačiau praktikai ieško sprendimų, kaip įveikti ir šiandienos Lietuvos statybų sektoriuje kylančias problemas darbuotojų kvalifikacijos, energijos ir aplinkosaugos reikalavimų nustatymo ir įgyvendinimo, galimybių patekti į rinką, IT taikymo ir diegimo srityse.
Teigiamoje verslo aplinkoje – darbo jėgos stoka
SEB banko analitikų duomenimis, beveik devynių iš dešimties didžiųjų Lietuvos įmonių finansinė padėtis yra gera arba labai gera, o kas antra per artimiausius metus tikisi apyvartos augimo. 57 % Lietuvos bendrovių artimiausio pusmečio verslo aplinką vertina palankiai ir labai palankiai (pernai rudenį tokių buvo 43 %), dar trečdalis − neutraliai. Apyvartos augimo artimiausiais metais tikisi 58 % įmonių (pernai – 53 %), jos stabilumo − beveik trečdalis bendrovių. Latvijos ir Estijos didelės įmonės nusiteikusios nuosaikiau − čia verslo aplinką ateityje teigiamai vertina apie 40 %, neutraliai − 42 %, o apyvartos augimo per ateinančius metus tikisi apie 50 % įmonių. Tam pirmiausia įtakos turi atsigaunantis vartotojų pasitikėjimas, augantis vidaus vartojimas. Taip pat gerai nuteikia sėkmingas įmonių persiorientavimas eksporto rinkose, pavyzdžiui, eksportas į ES šalis per aštuonis šių metų mėnesius yra padidėjęs 7,5 %. Ir nors tam tikrų neramumų dėl euro zonos ekonomikos plėtros tęstinumo, geopolitinės padėties Rytuose yra, verslas įžvelgia gerų perspektyvų. „Be abejonės, toks nusiteikimas turės teigiamą įtaką bendrai šalies ekonomikai“, − įsitikinęs SEB banko prezidento pavaduotojas ir Verslo bankininkystės tarnybos direktorius Aivaras Čičelis.
Pasak jo, stabili verslo finansinė padėtis ir teigiami planai dėl finansinių srautų ateityje susiję su įmonių noru investuoti, didinti plėtrą. „Remiantis didelių įmonių finansų direktorių prognozėmis, pusė didelių bendrovių (48 %) papildomus finansus būtų linkusios skirti investiciniams projektams Lietuvoje įgyvendinti, o penktadalis (19 %) − užsienio rinkose. Be to, per metus sumažėjo tų įmonių, kurios artimiausiu metu norėtų mažinti finansinius įsipareigojimus. Vadinasi, įmonės stabdžius pamažu ima atleisti ir atnaujina anksčiau planuotus investicinius projektus, kurie būtini norint didinti turimų gamybos įrenginių pajėgumus ir jų efektyvumą“, − sako A. Čičelis.
Tiesa, iššūkių didelėms Lietuvos, kaip ir Latvijos bei Estijos, bendrovėms netrūksta. Apklausos duomenimis, ir Lietuvos, ir kitų Baltijos šalių verslui daugiausia iššūkių ima kelti su darbo jėga susiję klausimai: 42 % šalies didžiųjų įmonių susiduria su kvalifikuotos darbo jėgos trūkumu, dar beveik tiek pat (40 %) sprendžia darbo jėgos sąnaudų klausimus. „Įdomu tai, kad prieš metus šie verslo klausimai buvo svarbūs vos penktadaliui didžiųjų Lietuvos įmonių. Tuo metu įmonės daugiausia sprendė iššūkius, susijusius su tarptautine konkurencija, paklausa. Tai buvo suprantama, atsižvelgiant į tada vyravusias verslo sąlygas, kai eksportą skubiai reikėjo kreipti kitomis kryptimis, ieškoti naujų rinkų. Dabar matome, kad įmonės susiduria su kiek kitokiais iššūkiais, kuriems įtaką daro ne tik jaunų protų nutekėjimas, itin didelė konkurencija dėl geriausių specialistų, bet ir darbo našumo pokyčiai Lietuvoje“, − akcentuoja A. Čičelis. Šie iššūkiai tiesiogiai susiję ir su didžiųjų įmonių personalo valdymo planais. Remiantis įmonių finansų vadovų išsakyta nuomone, artimiausiu metu pusė (52 %) bendrovių ketina nekeisti ir išlaikyti dabartinį darbuotojų skaičių. Beveik trečdalis (29 %) turi poreikį darbuotojų skaičių didinti, 18 % − mažinti.
Investicijos į būsto statybas – prieš krizę buvusio lygio
Lietuvos banko duomenimis, 2015 m. pirmąjį pusmetį pastebimas ir ryškus investicijų augimas. Šiuo metu didėja visų rūšių investicijos – tiek į gamybos priemones, tiek į gyvenamuosius pastatus, tiek į negyvenamuosius pastatus ir statinius. Jau netrumpą laiką užtikrintai didėja investicijos į mašinas ir įrenginius. Palyginti su laikotarpiu prieš ekonomikos krizę, jos pakilo daugiau nei visos kitos. Tai visų pirma sietina su tendencija, kad ūkio atsigavimo laikotarpiu atvirasis ekonomikos sektorius augo daugiau nei visa ekonomika ir, palyginti su laikotarpiu prieš ekonomikos krizę, dabar sukuria maždaug šeštadaliu daugiau pridėtinės vertės, o šalies realusis BVP prieš krizę buvusį lygį viršija tik labai nedaug. Tiesa, investicijas į mašinas ir įrenginius didina ir kiti veiksniai, pavyzdžiui, intensyviai įgyvendinami infrastruktūros projektai. Kita itin pagausėjusių investicijų rūšis – gyvenamųjų pastatų statyba. Šių investicijų dabar yra maždaug tiek, kiek jų buvo prieš ekonomikos krizę. Tokią investicijų raidą lemia įvairūs veiksniai – pagerėjusi ekonomikos būklė, gausėjančios namų ūkių pajamos, palankios skolinimosi iš bankų sąlygos. Gyvenamųjų pastatų statyba jau netrumpą laiką gana svariai prisideda prie statybos ekonominės veiklos plėtros – pernai ji lėmė maždaug ketvirtadalį, o šiemet maždaug du trečdalius šios veiklos metinio augimo.
Bendros NT rinkos tendencijos antrąjį 2015 m. pusmetį
Individualių gyvenamųjų namų statyba Lietuvoje, SEB banko analitikų vertinimais, ir toliau turėtų vyrauti. Nors susidomėjimas investicijomis į NT auga, pirkėjų netrūksta, nes investuotojų grąžos lūkesčiai sumažėjo dėl pigių pinigų, tačiau sandorių skaičių pradeda stabdyti ribota naujų objektų pasiūla. „Dėl pasiūlos stokos investuotojai sutinka prisiimti didesnę riziką, perka rizikingesnius objektus, kurių nebūtų drįsę pirkti prieš kelerius metus. Kita vertus, auganti paklausa ir patrauklių objektų trūkumas skatina tokio NT plėtrą. Pirmąjį 2015 m. pusmetį buvo įsigyta ypač daug žemės sklypų, skirtų NT plėtrai“,– teigia SEB banko prezidento patarėjas soc. m. dr. Gitanas Nausėda.
Rinkos kilimo trajektoriją iliustruoja ir beprecedentis NT fondų steigimosi bumas. Vertinant dabartines tendencijas, tradicinio investicinio NT segmentai gali išsisemti, todėl ateityje teks ieškoti naujų nišų ir naujų pridėtinės vertės kūrimo bei įgyvendinimo galimybių. Rinkos ekspertų nuomone, tokiomis nišomis gali būti, pavyzdžiui, socialinis būstas, savarankiškas daiktų saugojimas arba įvairūs infrastruktūros projektai. Pastaruoju metu jaučiamas subruzdimas viešbučių sektoriuje, skelbiama apie planus įgyvendinti ne vieną viešbučių projektą. Ši turto rūšis jau artimoje ateityje gali sulaukti investuotojų dėmesio, kai tik rinkoje susiformuos atitinkama pasiūla.
Viena didžiausių NT bendrovių Lietuvoje „Inreal“, apžvelgdama ekonomikos ir NT rinkos pokyčius per 2015 m., fiksuoja NT rinkos Lietuvoje aktyvėjimą ir trečiajame metų ketvirtyje. Palyginti su antruoju šių metų ketvirčiu, butų sandorių augimas siekė 13,3 %, individualių namų – 4,3 %. Rinkos aktyvumas grįžo į 2014 m. lygį, kai dėl planuojamo įvesti euro NT sandorių lygis buvo rekordinis. Analitikų teigimu, šiais metais NT rinką iš dalies stimuliavo Lietuvos banko įvedamos griežtesnės atsakingo skolinimosi taisyklės, dėl jų dalis pirkėjų skubėjo įsigyti NT.
Daugiausia būsto pirkimo sandorių – sostinėje
2015 m. trečiąjį ketvirtį Lietuvoje iš viso rinkai pasiūlyta apie 1 350 naujos statybos butų, iš jų apie 1 250 butų yra Vilniuje. Anot „Inreal“ analitikų, vystytojų aktyvumas sostinėje neblėsta. Palyginti su antruoju ketvirčiu, rinkai pasiūlyta vos 6,6 % mažiau naujos statybos butų. Trečiąjį ketvirtį vystytojai pardavė apie 950 butų, t. y. 10,2 % mažiau nei ankstesnį ketvirtį. Bendras neparduotų (laisvų bei rezervuotų) butų lygis sostinėje trečiojo ketvirčio pabaigoje pasiekė apie 4 880 butų.
„Nepaisant gerėjančių makroekonominių rodiklių, Vilniuje galimą būsto kainų augimą amortizuoja auganti pasiūla bei konkurencija tarp vystytojų“, – teigia „Inreal“ Investicijų ir analizės departamento vadovas Arnoldas Antanavičius. 2015 m. trečiojo ketvirčio pabaigoje ekonominės klasės butų kaina vidutiniškai siekė 1 280 Eur/m2 ir per metus padidėjo 1,1 %.
Vidutinės klasės butų vidutinė kaina buvo 1 700 Eur/m2 ir per metus sumažėjo 0,1 %. Prestižinės klasės butų vidutinė kaina – 2 420 Eur/m2, per metus ji sumažėjo 3,1 %. Kaune ir Klaipėdoje bendras būsto pirkimo ir pardavimo sandorių lygis grįžo į 2014 m. lygį, tačiau, palyginti su sostinės rinka, aktyvumas išliko iki dešimties kartų silpnesnis. „Kaune būsto rinka galėtų būti gerokai aktyvesnė, jei į miestą pavyktų pritraukti daugiau užsienio IT ir paslaugų centrų įmonių. Joms kuriant gerai apmokamas darbo vietas, būtų sprendžiamos miesto demografinės problemos ir didėtų naujo būsto paklausa“, – teigia A. Antanavičius.
Modernių biurų paklausa
2015 m. trečiąjį ketvirtį verslo centrų segmente taip pat išsiskyrė Vilnius. Čia daugiau nei trylika modernių verslo centrų buvo statoma arba planuojama artimiausiu metu pradėti statyti, tad per ateinančius dvejus metus Vilniaus rinka turėtų sulaukti rekordinio, t. y. apie 173 930 m2 nuomojamo ploto. Kad šis plotas būtų sėkmingai naudojamas, reikėtų sukurti papildomai apie 17 tūkst. naujų darbo vietų. Kaunas, „Investuok Lietuvoje“ duomenimis, prarado ne vieną potencialų investuotoją, nes negalėjo laiku pasiūlyti reikiamo kiekio modernių biuro patalpų. Analitikų tvirtinimu, žinant Vilniaus sėkmės istoriją, prasidėjusią 2009 m. nuo „Barclay’s“ ir „Western Union“ atėjimo, panašaus efekto būtų galima tikėtis ir Kaune, jei pavyktų įkurdinti daugiau užsienio įmonių.
Sąlygos logistikos centrų plėtrai nėra palankios
Aštrėjančią konkurenciją galima įžvelgti ir logistikos centrų segmente. 2015 m. trečiąjį ketvirtį didžiuosiuose Lietuvos miestuose daugėjo neišnuomotų modernių sandėliavimo patalpų. Didžiausias vakansijų šuolis fiksuojamas Kaune ir Klaipėdoje, kur ketvirčio pabaigoje laisvo ploto buvo atitinkamai 21,2 ir 7,6 %. Stabiliausiai laikėsi Vilniaus rinka, čia vakansijų lygis siekė apie 3,9 %. Tačiau, atsižvelgiant į tai, kad Vilniuje ir Klaipėdoje vyksta bent keturių logistikos centrų statybos, jie artimiausiu metu rinką papildys apie 37 800 m2 nuomojamo ploto, galima prognozuoti, jog vakansijų lygis Vilniuje ir Klaipėdoje turėtų didėti. Kartu turėtų didėti ir rinkos spaudimas nuomos kainoms, nors greičiausiai jis bus nepakankamas, kad būtų galima tikėtis nuomos kainų mažėjimo. Vis dėlto sąlygos plėtoti naujus šio segmento projektus artimiausiu metu nebus itin palankios.
Nauji teisiniai reikalavimai
Artimiausiu metu Lietuvos NT rinkoje, ypač gyvenamojo būsto segmente, laukiama nemažai pokyčių, susijusių ir su pačia gyvenamųjų namų statyba, ir su jų įsigijimu. Nuo 2015 m. lapkričio 1 d. įsigaliojo atnaujinti Lietuvos banko priimti Atsakingojo skolinimo nuostatai. Pagal atnaujintus nuostatus, maksimali kredito gavėjo mėnesinė kreditų grąžinimo ir palūkanų įmokų suma, kaip ir iki šiol, negalės viršyti 40 proc. tvarių mėnesio pajamų. Tačiau, vertindamos kliento būsto paskolos paraiškas, kredito įstaigos privalės patikrinti, ar klientas būtų finansiškai pajėgus atlaikyti galimus palūkanų šuolius. Skaičiavimams turės būti naudojamos faktinės, bet ne mažesnės kaip 5 proc., palūkanos. Pritaikius šias palūkanas, bendra įsipareigojimams dengti suma turės neviršyti 50 proc. kliento mėnesio pajamų.
Suteikiant kreditą fiksuotomis palūkanomis visam paskolos terminui, kliento pajamų ir įsipareigojimų santykio skaičiavimui galės būti naudojamos tik faktinės fiksuotos palūkanos, t. y. vertinant klientą bus neprivaloma taikyti hipotetinio palūkanų padidėjimo. Nuostatuose taip pat numatyta išimtis, kad jei bankas ar kredito unija įvertins, kad būsto paskolos siekiantis klientas bus mokus visiems kreditams skirdamas net ir 60 proc. mėnesio pajamų, būsto paskola jam galės būti suteikta. Tokios paskolos negalės viršyti 5 proc. per metus kredito įstaigos suteiktų naujų būsto paskolų sumos. Taip pat nustatyta, kad maksimali kredito trukmė negalės viršyti 30 metų – tai 10 metų trumpiau, nei taikoma dabar. Anot Lietuvos banko, pakeitimai turės nedidelį poveikį gyventojų galimybėms pasiskolinti norimą sumą ir įsigyti norimą būstą. Retrospektyvi duomenų analizė rodo, kad, jei patvirtinti nuostatų pakeitimai būtų galioję 2014 m., įvertinus galimas paskolų charakteristikų modifikacijas, visą norimą paskolos sumą būtų gavę 99 iš 100 klientų.
Nuo 2016 m. pradžios įsigalios įpareigojimai statyti ne mažesnės kaip A energetinio naudingumo klasės pastatus ir ne vėliau kaip iki 2016 m. kovo pabaigos į Lietuvos teisę privalės būti perkelta Europos Parlamento direktyva dėl vartojimo kredito sutarčių dėl gyvenamosios paskirties NT, dar žinoma kaip Būsto direktyva. „Visi šie nauji reikalavimai vienareikšmiškai turės įtakos ir NT vystytojams, ir gyvenamojo būsto pirkėjams. Griežtėjantys įpareigojimai finansų įstaigoms – pagrindiniams gyvenamojo būsto kreditų davėjams – apsunkins vartotojų skolinimosi galimybes, o didesnė energetinio naudingumo klasė gali būti, kad kels naujo gyvenamojo būsto kainas“, – sako „Cobalt“ NT ir infrastruktūros praktikos grupės vadovė Simona Oliškevičiūtė-Cicėnienė.
Statybų sektoriaus strateginiai tikslai
2015 m. lapkričio 10 d. LR aplinkos ministro įsakymu buvo patvirtintos Lietuvos statybų sektoriaus plėtros ir vystymo iki 2020 m. gairės. Tai pirmas tokio pobūdžio statybos sektoriui skirtas teisės aktas. Patvirtintose gairėse pateikta siūloma Lietuvos statybos sektoriaus plėtros ir vystymo vizija, misija, strateginiai tikslai iki 2020 m., apibrėžti uždaviniai jiems pasiekti ir taikytini pastarųjų įgyvendinimo vertinimo rodikliai. Taip siekiama gerinti statinių tvarumo savybes visais jų gyvavimo ciklo etapais, efektyviau naudoti išteklius gaminant, transportuojant ir naudojant statybos produktus, skatinti tvarią miestų ir gyvenviečių infrastruktūros plėtrą, skatinti išmanių IT ir naujausių mokslinių tyrimų rezultatų diegimą statyboje, skatinti aukštos kvalifikacijos specialistų rengimą ir nuolatinį jų kvalifikacijos tobulinimą.
