Ginčai tarp nekilnojamojo turto pirkėjų ir pardavėjų dėl nekilnojamojo turto defektų nieko nestebina. Tačiau naujausia Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktika turėtų priversti sunerimti nekilnojamojo turto vystytojus.
Iki šiol vyravo praktika, kuomet realiausia ginčo teisme baigtis būdavo kompensacijos iš pardavėjo gavimas, – jeigu defektai būdavo pašalinti asmeninėmis pirkėjo lėšomis. Arba teismas įpareigodavo pardavėją pašalinti defektus.
Formuojasi kitokia teismo praktika dėl NT
Bylos baigtis, kuomet pirkėjui būtų suteikiama teisė grąžinti įsigytą nekilnojamąjį turtą pardavėjui ir atgauti už jį sumokėtą pinigų sumą, buvo mažai tikėtina. Tačiau situacija keičiasi.
Naujausia Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktika suteikia pirkėjui galimybę pasirinkti naudingiausią pažeistos teisės dėl netinkamos kokybės daikto įsigijimo gynimo būdą. Jis gali atsisakyti sutarties ir reikalauti grąžinti sumokėtą kainą, jeigu netinkamos kokybės daikto perdavimas yra esminis pirkimo – pardavimo sutarties pažeidimas.
Nagrinėdamas ginčą tarp nekilnojamojo turto pirkėjo (vartotojo) ir pardavėjo, Lietuvos Aukščiausiasis Teismas nurodė, jog toks pirkėjo teisių gynimo būdas yra proporcinga priemonė pažeistoms pirkėjo teisėms ginti. Nekilnojamasis turtas dažniausiai perkamas kaip gyvenamasis plotas, nekilnojamojo turto įsigijimo ir įsirengimo išlaidoms papildomai imamas kreditas. Tokią situaciją teismas vertina kaip esminį pirkėjo interesų ir sutarties sąlygų pažeidimą, nes, įsigijęs nekilnojamąjį turtą, žmogus juo negali tinkamai naudotis.
Priimdamas tokią nutartį Lietuvos Aukščiausiasis Teismas pasirėmė Europos Žmogaus Teisių Teismo praktika dėl Žmogaus teisių ir pagrindinių laisvių apsaugos konvencijoje įtvirtinto teisės į būsto neliečiamybę turinio vertinimo, pabrėžiant ne tik teisę į fiziškai apibrėžtą plotą, bet ir teisę į ramų naudojimąsi juo.
Užtikrinti parduodamų daiktų kokybę yra pardavėjo pareiga. Kaip pažymi teismas, ji laikytina garantija pagal įstatymą ir pasižymi didžiausiu vykdymo intensyvumu.
Pardavėjas, o ne pirkėjas turi įrodinėti, kad dėl kokybės padarė visa
Viena iš nekilnojamojo turto pardavėjų gynybos pozicijų tokio pobūdžio bylose paprastai yra pamąstymai, jog būtent pirkėjų netinkamas elgesys lemia nekilnojamojo turto defektų atsiradimą. Tačiau minėta Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartimi aiškiai konstatuojama, jog būtent nekilnojamojo turto pardavėjui – savo srities profesionalui, – tenka pareiga įrodyti atlikus visus būtinus veiksmus, kurie eliminuotų jo kaltę. Tai, kad nekilnojamasis turtas atitinka formalius kokybės reikalavimus, kaip, pavyzdžiui, statinio pripažinimo tinkamu naudoti akto egzistavimas, dar nereiškia, kad nekilnojamasis turtas atitinka visus kokybinius rodiklius, higienos normas bei galimybes visiškai naudotis juo pagal paskirtį.
Nekilnojamojo turto vystytojai turi įvertinti, ar supažindino nekilnojamojo turto pirkėjus su specifinėmis nekilnojamojo turto naudojimo taisyklėmis, ar iš savo pusės atliko visus kitus veiksmus, kurie eliminuotų jų atsakomybę, ir ar turi visa tai patvirtinančius įrodymus.
Taip pat reikėtų įvertinti nesąžiningų pirkėjų piktnaudžiavimo faktą ir suvokti, jog galimam ginčui su pirkėju reikia ruoštis ne ginčui iškilus, o jam net neprasidėjus.