Kokybiško būsto statytojai pirkėjams pataria savo svajonių namus rinktis ypač atsakingai: įvertinti nekilnojamojo turto plėtotojo patikimumą, tinkamai apžiūrėti, pasikvietus specialistą kruopščiai patikrinti dokumentus. Dažnai mažiau dėmesio į svarbias detales kreipiama tuomet, kai būstas perkamas turint tikslą jį išnuomoti, o ne pačiam gyventi. Tačiau ir tokiu atveju nereikia elgtis atsainiai. Juk perkamas ilgalaikis turtas, tad svarbi jo vertė ne tik dabar, bet ir ateityje.
Ar iš tiesų perku butą?
Nekilnojamojo turto plėtros įmonės „Eika“ atliktos apklausos rodo, kad pirkėjai būstą dažniausiai renkasi vadovaudamiesi šiais kriterijais: vieta ir kaina, išlaikymo sąnaudomis, statybos darbų kokybe. Tačiau retas atkreipia dėmesį į kitus, ne ką mažiau svarbius būsto vertinimo aspektus, kurių iš anksto neišsiaiškinus vėliau gali tekti nusivilti.
Vienas jų – tai perkamo būsto paskirtis. Kartais net ir renkantis būstą iš kelių variantų tame pačiame daugiabutyje verta pasitikrinti, nes dalis butų yra kitos paskirties. Tai gali būti komercinės, gamybinės, poilsio patalpos, kūrybinės dirbtuvės, studijos ar panašiai, nors jos ir parduodamos kaip gyvenamasis būstas.
Šios bendrovės plėtros direktorius Martynas Žibūda pažymėjo, kad viena didžiausių tokio būsto grėsmių – tai nepakankamas apšvietimas natūralia saulės šviesa – minimalios insoliacijos reikalavimas. Būtina insoliacija gyvenamosios paskirties patalpose – tai 2 valandos nepertraukiamos saulės šviesos, patenkančios pro būsto langus. Tie, kurie perka būstą, bet iš tikrųjų nusiperka poilsio, komercines patalpas ar viešbučio apartamentus, ne visada gali būti tikri, kad jų turtas atitinka privalomus minimalius reikalavimus, todėl šį aspektą būtina išsiaiškinti su plėtotojo atstovu. Dažniausiai insoliacijos reikalavimo neatitinka žemesniuose aukštuose įrengti būstai, išdėstyti arčiau esamų pastatų ar statinių, taip pat turintys langus tik į vieną, neretai – šiaurinę, pusę.
Kitas galimas neigiamas tokio būsto aspektas – sudėtingesnės finansavimo procedūros banke. Praktika rodo, kad bankai standartines finansavimo sąlygas yra pritaikę būstui pirkti, o kitos paskirties patalpoms jos gali būti griežtesnės, procedūros – ilgesnės. Pirkėjui reikėtų konsultuotis su bankininku ar plėtotoju – jie minėtus aspektus gali būti iš anksto aptarę su pagrindinėmis finansinėmis institucijomis ir sutarę palankesnes finansavimo sąlygas patalpų pirkėjui.
Perkant kitokios paskirties nei gyvenamoji patalpas būtina atsižvelgti į bendrą automobilių statymo vietų skaičių. Šalia daugiabučio, tarkime, Vilniuje statistiškai turi būti įrengta nuo 0,5 automobilių stovėjimo vietos vienam butui senamiestyje iki vienos automobilių stovėjimo vietos butui už centrinės miesto dalies ribų. Kitos paskirties patalpoms šis reikalavimas yra mažesnis, todėl pirkėjas, neįsigyjantis nuosavos automobilio stovėjimo vietos, turi įvertinti transporto statymo galimybes už pastato kiemo ribų. Dalis pirkėjų atsisako nuolatinės automobilio stovėjimo vietos ir už taip sutaupytą sumą renkasi erdvesnį ar kokybiškesnį būstą tame pat name.
Rekonstrukcija ar nauja statyba?
Nepakankamos insoliacijos, finansavimo ar automobilių stovėjimo vietų grėsmes lengviau įvertinti, kai aiškiai suvokiama tokių patalpų paskirties priežastis. Tai gali būti sąlygota prieš tai buvusio statinio paskirties: tarkime, atrodytų, naujos statybos projektas iš tikrųjų yra buvusio gamybinio, sandėliavimo ar poilsio namų pastato rekonstrukcija. Dėl šios priežasties naujai iškilę butai registro pažymėjimuose ir toliau išlaiko savo pradinę – negyvenamąją – paskirtį. Tarkime, Vilniuje ir Kaune dažniausiai pasitaiko gamybinių pastatų rekonstrukcija į gyvenamuosius namus, o pajūrio miestuose yra įprasta butus įsigyti kaip poilsio patalpas.
Kita tokių patalpų priežastis – tai plėtojamo sklypo paskirtis. Objekte, kuris yra pastatytas ant negyvenamosios paskirties sklypo, didesnė patalpų dalis turi būti negyvenamoji. Tokio tipo projektui taip pat nėra privaloma vaikų žaidimų aikštelė, yra keliami mažesni reikalavimai automobilių stovėjimo aikštelių atstumui iki pastato. Dažniausiai nekilnojamojo turto plėtotojams naudingiau tam tikrose vietose statyti kitos paskirties pastatus ir juose parduoti butus, kurių paskirtis yra negyvenamoji. Gyvenamųjų namų statybai taikomi įvairūs ribojimai: pastato aukštingumo, užstatymo tankio ir kiti.
Visi šie išvardyti aspektai yra valstybės institucijų reguliavimo kriterijai, kuriuos nekilnojamojo turto plėtotojas turi atitikti. Vis dėlto nors negyvenamosios paskirties patalpų reikalavimai yra mažesni, profesionalus plėtotojas visuomet pasirūpins visais išvardytais aspektais, atvirai apie juos diskutuos su savo pirkėju ir išsamiai paaiškins, kad vienintelis realiai apčiuopiamas skirtumas tarp buto ir ne buto – tai įrašas apie paskirtį nuosavybės pažymėjime.
Išoriškai atpažinti gyvenamosios paskirties patalpas nuo kitos paskirties gali būti sudėtinga. Pirkdamas būstą pirkėjas gali patikrinti patalpų paskirtį pirkimo pardavimo sutartyje, nuosavybės pažymėjime, taip pat paskirtį turi nurodyti ir nekilnojamojo turto plėtotojas ar pardavėjas. Pirkėjui reikia tiesiog klausti pardavėjo apie patalpų paskirtį arba prašyti parodyti paskirtį nurodančius dokumentus. Bet jeigu, pavyzdžiui, visi patalpos langai orientuoti į šiaurę, pirkėjas gali nuspėti, kad toks būstas nėra gyvenamosios paskirties.
„Vadinasi, pirkdamas būstą, bet neįvertinęs, kad iš tikrųjų tai yra kitos paskirties patalpos, žmogus rizikuoja, kad prie pat jo buto langų bus statomi automobiliai, keliamas triukšmas, kuris ilgainiui, tikėtina, ims erzinti“, – sakė M. Žibūda.
Ar jau turite ManoNamai.lt programėlę savo išmaniajame telefone? Parsisiųskite ją ir pirmieji skaitykite portalo naujienas: „iOS“ versija; „Android“ versija Be to, galite sekti visas mūsų naujienas socialiniame tinkle Facebook!
Aktualus klausimas – pastato baigtumas
Gamybinėse patalpose, pritaikytose gyventi, seno pastato dalys sujungtos su naujomis, o dėl netinkamų jungčių galimi nutekėjimai, gaisrai, formuojasi vadinamieji šalčio tilteliai. Svarbu įvertinti rekonstrukcijos kokybę, skirti daug dėmesio tokioms jungtims, nuodugniai išsiaiškinti, kaip buvo rekonstruota kiekviena namo sistema, žiūrėti ne tik į pastato fasadą. Taip pat perkant būstą svarbu įvertinti ir aplinką, kuri buvo konvertuota į gyvenamąją. Tai itin reikšminga atlikti rekonstrukcijos atveju. Būtina išsiaiškinti, ar ten, kur buvo gamybinės patalpos, buvo teršalų, kaip jie pašalinti, ar išvalyti, kas daryta su konstrukcijomis, kaip iš jų pašalinti teršalai. Pardavėjas turi parodyti visus reikalingus dokumentus, kad pirkėjui neliktų abejonių.
Žinoma, kartais pirkėjai dvejoja, ar pateiktas dokumentas tikrai garantuoja ir apsaugo nuo galimo neatitikimo realybei, pavyzdžiui, užterštumo. Dokumentus išduoda sertifikuotos institucijos, tad čia jau iškyla klausimas, ar pasitikima jų kompetencija. Jeigu išduotas dokumentas, kad pastatai nekelia pavojaus sveikatai, kiekvienas pirkėjas asmeniškai turi nuspręsti, ar pasitiki dokumentais, ar ne.
Vertinant naujos statybos būstą užterštumo rizika minimali, nes montuojamos naujos konstrukcijos. Pirkėjams reikėtų įvertinti tik aplinką ir gruntą, ant kurio statomi nauji pastatai, pasidomėti, kas anksčiau buvo jų vietoje“, – sakė M. Žibūda.
Kalbant apie rekonstruojamas patalpas, reikėtų atkreipti dėmesį ir į jų baigtumą, koks jo terminas numatytas būsto pirkimo ir pardavimo sutartyje. Joje turi būti įrašyta data, kada butas perduodamas būsto pirkėjui. Sutartyje taip pat galima užfiksuoti pastato pridavimo valstybinei komisijai datą. Žinoma, šiuo metu gyventi galima ir valstybinei komisijai nepriduotame pastate, tačiau pagrindinė rizika, kuri kyla gyvenant tokiame name – negaliojantis draudimas. Gali būti, kad nepriduotame valstybinei komisijai name tinkamai neveikia priešgaisrinė signalizacija, kiti įrenginiai, kurie turi suveikti ekstremaliomis aplinkybėmis ir apsaugoti gyventojus nuo galimų nelaimių.
„Jeigu sutartyje neįrašyta pastato pridavimo valstybinei komisijai data, pridavimas gali užtrukti ir kelerius metus arba, remiantis krizės pamokomis, visai neįvykti, tuomet pridavimą turi organizuotis patys pirkėjai. Tokiu atveju nepridavus namo žmogus negalės apdrausti turto“, – teigė ekspertas.
Vienas svarbiausių klausimų, kuris gvildenamas pastaruoju metu – nekilnojamojo turto mokesčio. Pirkėjai turi žinoti, kad įsigiję komercines patalpas turės mokėti nekilnojamojo turto mokestį. Taip pat komercinėse patalpose gyvenantis asmuo ten negali būti registruotas. Gyvenant su šeima tokiose patalpose ir negalint užsiregistruoti, gali kilti nepatogumų dėl vaikų registravimo į darželį ar mokyklą.
