Gana dažnai savo noru ar susiklosčius įvairioms aplinkybėms asmenys įgyja bendrą nuosavybę. Deja, praktika rodo, kad bendroji nuosavybė dažniausiai reiškia užprogramuotus konfliktus ir problemas. Nesutarimai tarp turto bendrasavininkų – vieni dažniausiai pasitaikančių ginčų nekilnojamojo turto srityje, neretai peraugantys į ilgamečius teisminius karus. Kaip nuo to apsisaugoti ir kaip juos efektyviai spręsti?
Kai turtą reikia pasidalinti
Bendrosios nuosavybės atveju visi nekilnojamojo turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo klausimai priklauso nuo visų bendraturčių valios. Galima sakyti, kad savininko teisės šiuo atveju apribojamos kitų savininkų. Praktika rodo, kad išsiskyrus nuomonėms ir interesams tarp bendraturčių, kyla įvairūs ginčai. Dažniausiai tokie nesutarimai atsiranda dėl naudojimosi bendru daiktu tvarkos, daikto atnaujinimo ar rekonstrukcijos, paskirties pakeitimo ir pan.
Viena iš galimų teisinių priemonių, siekiant išvengti tokio pobūdžio ginčų – naudojimosi daiktu ir konkrečiomis jo dalimis tvarkos nustatymas. Susitarimą dėl naudojimosi daiktu tvarkos galima sudaryti paprastos rašytinės arba notarinės formos. Tačiau tik notarinės formos sutartis, įregistruota Nekilnojamojo turto registre, gali užtikrinti, kad ji bus privaloma ne tik esamiems, bet ir naujiems daikto bendraturčiams. Nesusitarus dėl naudojimosi daiktu tvarkos gražiuoju, ji gali būti priverstinai nustatoma teismine tvarka pagal bet kurio iš bendraturčių ieškinį. Visgi net ir nustačius naudojimosi nekilnojamuoju daiktu tvarką, įvairių nesutarimų galimybė visiškai neeliminuojama.
Racionaliausias tokių ginčų sprendimo būdas – atidalijimas iš bendros nuosavybės, kuomet iš bendrosios nuosavybės atskiriama konkretaus bendraturčio dalis. Atidalijimu užtikrinamas kiekvieno savininko interesas būti vieninteliu savo turto savininku ir tai pasitarnauja socialinei taikai bei ekonominiam interesui. Pažymėtina, kad kiekvienas bendraturtis turi absoliučią teisę bet kada reikalauti atidalijimo, nepriklausomai nuo to, ar kiti bendraturčiai sutinka su atidalijimu, ar ne. Tokiu atveju teismas turi tik parinkti, kokiu būdu turtą dalinti.
Pasidalinti natūra arba išmokėti kompensaciją
Atidalijimas gali būti vykdomas keliais būdais: padalijant daiktą natūra arba išmokant kompensaciją pinigais. Pasirenkant atidalijimo būdą, pirmenybė teikiama daikto atidalijimui natūra, kiek tai įmanoma be neproporcingos žalos daikto paskirčiai. Galimas arba visiškas, arba dalinis atidalijimas (kai tam tikra dalis lieka neatidalinta). Tačiau praktikoje prioritetas teikiamas visiškam daikto atidalijimui, nes jis leidžia galutinai nutraukti teisinius santykius tarp susikivirčijusių bendraturčių.
Visgi tais atvejais, kai daikto atidalijimas natūra be neproporcingos žalos negalimas (tiek dėl fizinio atidalijimo negalimumo, tiek dėl bendraturčių interesų apsaugos neužtikrinimo), vienam arba keliems iš bendraturčių yra priteisiama piniginė kompensacija. Tokia kompensacija turi atitikti atidalijamos turto dalies rinkos vertę.
Bendroji nuosavybė gali būti atidalinta ir taip, kad paliekama bendrai naudojamų daikto dalių. Nes ir pasidalijus dalį daikto, gali būti įgyvendinti atidalijimu siekiami tikslai – panaikinti bendrosios nuosavybės teisinius santykius arba bent jau sumažinti jų apimtį. Verta pastebėti, kad net ir visiškas atidalijimas kai kuriais atvejais nepaneigia bendrojo naudojimo objektų, pvz., pasidalijus namą, lieka bendrosios konstrukcijos (stogas, sienos), bendroji inžinerinė įranga, kitos bendrojo naudojimo patalpos ir pan., kurie pagal įstatymus vis tiek laikomi bendrąja daline nuosavybe.
Ginami visų bendraturčių interesai
Prieš prašant atidalyti turtą, labai svarbu žinoti, jog to prašantis bendraturtis turi aiškiai įvardyti, kokį atskirą nekilnojamąjį daiktą prašo suformuoti ir, priklausomai nuo tokio pasirinkimo, pagrįsti geriausią jo suformavimo būdą. Teismų praktikoje galioja taisyklė, kad bendraturtis, siekdamas gauti jam tenkančią dalį, turi įrodyti, jog jo siūlomas būdas yra priimtiniausias ir atitinka visų bendraturčių interesus. Tačiau tai nereiškia, kad turtas padalijamas tik pagal vieno bendrasavininko pasiūlymą – kiti bendraturčiai taip pat turi teisę pateikti kitokius variantus. Taigi daikto atidalijimu negali būti ginami tik vieno žmogaus ar vienos grupės interesai, nepaisant kitų bendraturčių interesų. Ši taisyklė labai svarbi ir nustatant teisingą piniginės kompensacijos dydį.
Atidalijimas iš bendrosios dalinės nuosavybės leidžia pasiekti keletą teisiškai, ekonomiškai ir socialiai reikšmingų rezultatų. Visų pirma, atidalijimas leidžia sumažinti bendraturčių skaičių ir bendrosios nuosavybės apimtį bei atitinkamai išplėsti asmeninės nuosavybės apimtį. Mažesnis bendraturčių skaičius, mažesnė bendrosios nuosavybės apimtis naudingi keliais aspektais: tai pasitarnauja konfliktų prevencijai, jų sprendimui bei leidžia operatyviau ir pigiau valdyti konkretų objektą. Antra, atidalijus turtą, daiktas ir teisė į jį tampa mažiau varžomi, padidėja jo apyvartumas, todėl tai lemia ir daikto vertės rinkoje padidėjimą.
Komentaro autorius – Vilius Martišius, Advokatų profesinės bendrijos „Žabolienė ir partneriai METIDA“ partneris, advokatas.
