Beveik dvejus metus nekilnojamojo turto rinka jau gyvena „dykumų maratono“ sąlygomis: kelias lygus, įkalnių ir nuokalnių mažai ir jos tolygios, tačiau ratai klimpsta smėlyje. Didžiųjų miestų būstų paklausa mažesnė, nors poreikis nemažėja. Pirkimo kainos dreifuoja, o nuomos kainos kyla. Sužinokime, kokios iš tiesų šių metų perspektyvos nekilnojamojo turto rinkoje, pasak eksperto.
Komentuoja kūrybiškų NT projektų ir vietokūros kompanijos „Citus“ direktorius Mantas Galdikas
Nekilnojamojo turto sektorius yra svarbi Lietuvos ekonomikos dalis. Jis, įvairių mokesčių pavidalu, į šalies biudžetą atneša reikšmingus pinigų srautus bei sukuria daugybę darbo vietų NT ir jam gretimuose sektoriuose.
Iš kitos pusės, jis yra susijęs su įvairiais veiksniais Lietuvoje (ekonomikos „sveikata“, darbo užmokesčio dinamika, demografija ir užimtumu, teisiniu reguliavimu ir pan.) bei pasaulyje (globalios makroekonominės, geopolitinės tendencijos, pasaulinės medžiagų rinkos). Tačiau yra dar keli aspektai, kurie „vadelioja“ visą ekonomiką – tiek lokalią, tiek globalią – todėl, be abejo, daro ir tiesioginę įtaką NT sektoriui.
Kylantys pirkėjų lūkesčiai, darbo užmokesčio augimas, palūkanų dydžio kritimas
Pirkėjai, vadovaudamiesi savo lūkesčiais artėjančio laikotarpio finansiniam stabilumui ir galimybėms, priima sprendimus ir planuoja įsigijimus. Taip pat verslai planuoja investicijas, veiklos intensyvumą, darbuotojų samdą ir biudžetus. Tai susisuka į priežasčių ir pasekmių spiralę, kuri daro poveikį net ekonominiams ciklams.
Lūkesčius atspindintis, Valstybės duomenų agentūros skaičiuojamas vartotojų pasitikėjimo rodiklis miestuose pakilo iki +2 ir yra aukščiausias nuo 2021 rugsėjo, kai siekė +3. 2022 m. spalį jis buvo nusiritęs iki -17, o vienintelį kartą virš nulinės atžymos pakilo pernai rugsėjį (+1).
Pozityviau situaciją vertina jaunesni Lietuvos vartotojai (30–49 m. amžiaus grupė +1, 50–64 m. -4), dirbantys asmenys (+3), o aukščiausias jis – aukščiausių pajamų kategorijoje. Jaunesni, darbą turintys ir aukštesnes pajamas gaunantys vartotojai, potencialūs būsto pirkėjai, geriausiai ir atspindi situaciją. Kol kas jų lūkesčiai – pozityvūs.
Lietuvos ekonomikos perspektyvas šiems metams ekonomistai piešia optimistines ir tai džiugina. Pasak Finansų ministerijos, kurios prognozės yra santūresnės nei Lietuvos banko, numato 1,7 proc. metinį BVP augimą, 7,6 proc. vidutinio bruto darbo užmokesčio (DU) prieaugį ir nedidėjantį nedarbą. Ne itin džiugina tai, kad didžiąją dalį darbo užmokesčio augimo sudarys minimalios mėnesinės algos (MMA) ir neapmokestinamojo pajamų dydžio (NPD) didinimas, o tai turės mažą įtaką šiuo metu galintiems įpirkti būstą. Tikėtina, realusis DU augimas dėl, sulėtėjusios ekonomikos, potencialiems būsto pirkėjams bus žemesnis.
Globaliame neapibrėžtume, panašu, judame „minkštojo“ ekonomikos nusileidimo kryptimi, nors mūsų kaimynės Latvija ir Estija patiria „kietąjį“ nusileidimą. Labai tikiuosi, kad pavyks, kaip numatyta, suvaldyti infliaciją, kaip prognozuojama, darbo užmokestis augs ne tik dėl MMA augimo ir NPD padidinimo, o Euribor mažės. Tai tikrai sukurtų gerą stimulą ekonomikos „atšokimui“.
NT perspektyvose – suauktyvėjusi būsto rinka
Didžiųjų miestų pirminės būsto rinkos fiksuoja maždaug dvigubai ar net daugiau mažesnę paklausą nei ji galėtų būti, atsižvelgiant į būsto poreikį ir ankstesnių, „normalių“ metų statistiką. Antrinė rinka susitraukė, kaip ir pirminė. Tiek paklausos, tiek pasiūlos prasme, kainos taip pat dreifuoja panašiame lygmenyje. Nuomos kainos kol kas kyla dėl paskutiniu metu rinką papildžiusios naujesnės ir kokybiškesnės pasiūlos bei aukštos paklausos. Todėl ir šios dvi opcijos nėra geresnė išeitis ieškantiems būsto.
Žvelgiant į horizonte prismaigstytų kranų mišką, ypač Vilniuje, atrodo, kad komercinio NT segmentas išgyvena gerus laikus. Tačiau čia irgi kyla iššūkių dėl nuomos sandorių bei finansavimo, o projektus, dėl užkontraktuotų didelių sumų, yra sunkiau nukelti, todėl statybos vyksta. Antrinė komercinio NT rinka traukiasi dėl išaugusio obligacijų ir kitų finansinių instrumentų pelningumo bei sumažėjusio užsienio investuotojų dėmesio.
Nors yra teigiančių, kad statyba atpigo, tai turėjo sumažėti savikaina, faktai rodo priešingai. Oficialus, Valstybės duomenų agentūros pateikiamas statybos sąnaudų indeksas, nuo atskaitinių 2015 m. iki 2023 m. pabaigos išaugo 52,5 proc. O jei lygintume su 2020 m. pradžia, kada, dėl pandemijos prasidėjo spartus medžiagų brangimas, indeksas išaugo 34,2 proc. Per praėjusius metus jis išaugo ne taip dramatiškai, 5,5 proc. punkto, tačiau augo, o ne mažėjo. Darbo jėga nepinga, atlyginimai nemažėja, o minimalus darbo užmokestis buvo didinamas.
Plėtros srityje, akivaizdu, tenka susitaikyti ir su teisės aktų pakeitimais, vis aukštesniais įėjimo į rinką barjerais ir mažesnėmis grąžomis, lėtesniais tempais projektavime ir projektų pridavimo procesuose. Deja, NT plėtra – tik viena perteklinio reguliavimo sritis.
Bendrai vertinant – nors yra įvairių aspektų, tiek gerų, tiek prastesnių – NT rinkos sveikata išlieka gera. Dauguma plėtotojų turi nedidelius, efektyviai kontroliuojamus turto „sandėlius“, todėl išlaiko stabilumą. Nedideli rizikos židiniai egzistuoja tik ten, kur „sandėliai“ – dideli, apyvartumas – mažas.
Pasitvirtinus prognozėms dėl Lietuvos ekonomikos augimo, Euribor palūkanų nuosaikaus mažėjimo, stabilesnės geopolitinės situacijos ir pan., metų antroje pusėje turėtume stebėti suaktyvėjusią būsto rinką.
Būsto pirkėjų laikas – dabar
Nuo aukščiausios savo reikšmės rugsėjį Euribor bazinė 6 mėn. palūkanų norma gruodžio pabaigoje sumažėjo beveik ketvirčiu punkto – nuo 4,143 iki 3,912 proc. Palūkanas būsto paskoloms jau ėmė mažinti ir komerciniai bankai, o tai leidžia manyti, kad nuo būsto „įperkamumo dugno“ jau atsispyrėme. Taip pat rinkoje, kaip niekad anksčiau, daug būstų plėtotojų pasiūlymų.
Bankų konkurencija ėmė augti sumažėjus būsto paskolų klientų skaičiui. Taip yra todėl, kad plėtotojų ir bankų aktyvumo ciklai „prasilenkia“ per projekto plėtros laikotarpį: pirkėjams preliminariuosius sandorius su plėtotojais sudarius projekto statybų pradžioje, į bankus dėl paskolos jie kreipiasi projektui pasiekus reikiamą baigtumo stadiją, prieš notarinius sandorius. Todėl dabar bankai pradeda jausti sumažėjusį klientų srautą, kurį plėtotojai pajuto dar 2022–aisiais, ir šiemet jau matome iki 1,5–1,6 proc. lygio sumažėjusias bankų būsto paskolų maržas.
Taip pat dabar yra galimybė klientams derėtis dėl būstų įrengimo kainos. Ekonomikos klasika sako, kad geriausi rangovai visada turi darbo, o su kitais šiuo metu galima išsiderėti geresnes kainas. Klientams rekomenduojame įsirengiant būstą įsivertinti rangovų finansinį stabilumą, atsiskaitymo sąlygas ir nemokėti neproporcingai didelių avansų.
Remiantis „Citus“ analitikų skaičiavimais, sostinėje ypač auga nerealizuota paklausa: reikšmingai augant miesto gyventojų skaičiui, o žmonėms būsto įsigijimo planus nukeliant vėlesniam laikui, būsto pirminėje rinkoje laukiančių žmonių skaičius gali siekti iki 10 tūkst. Tai daugiau nei dvigubai viršija esamą sostinės pasiūlą.
Sudėjus šias tendencijas ir darant prielaidą, kad Euribor 2024 m., kaip prognozuojama, tolydžio mažės ir įperkamumas gerės, tikėtina, kad sparčiau išaugs paklausa, o tai gali sustabdyti bankų palūkanų mažėjima ar net sukelti jų didėjimą bei greitesnį būsto kainų augimą. Tada įperkamumas vėl blogėtų, o augant pardavimams kyla klausimas, ar plėtotojai toliau bus linkę duoti tiek pat įvairių pasiūlymų. Taigi, artimiausi 6 mėn. ir gali būti tas pirkėjų „galimybių langas”.
Įpirkti bus lengviau, bet klausimas, ar pavyks įsigyti tai, ko norima?
Pasiūloje yra nemažai „užsistovėjusio“ asortimento, kuris pirkėjų nesulaukia jau gan seniai. Vilniuje yra bent 500–700 pirminės rinkos pasiūlos būstų (12–16 proc. viso asortimento), kurie nenuperkami 12 mėn. ir ilgiau. Miestuose, ypač didžiuosiuose, dėl augančių kainų, būstai mažėja. Per 2008–2009 m. finansų krizę buvo priimti teisės aktai, leidę sumažinti leistiną buto plotą ir pardavinėti mažesnius nei 35 kv. m ploto butus. O istorija, deja, linkusi kartotis. Vis daugiau plėtotojų projektuoja tai, ką klientai gali įpirkti – mažesnius butus.
Šiais metais vis dar bus aktualus projektų etapavimas, todėl pasiūla pildysis panašiais tempais, kaip tai vyko pernai. Kol kas su didesniais iššūkiais susiduria statybų įmonės – iš rangovų girdime, kad yra sumažėjęs darbų poreikis, smulkesni žaidėjai susiduria ir su apyvartinių lėšų trūkumu. Didėjant paklausai ir atsiradus poreikiui didinti pasiūlos pildymo tempą, rinka gali susidurti su darbuotojų trūkumu, nors savikainą dėl derybinės galios pusiausvyros pasikeitimo bent laikinai turėtų pavykti suvaldyti.
Ukrainos, JAV ir kitų globalių procesų įtaka
Lietuvos ekonomikos ateities vektoriai – lyg ir pozityvūs bei kylantys aukštyn. Jei jie realizuosis, bus tikrai neblogai ir antroje metų pusėje visa nekilnojamojo turto rinka, visi jos segmentai turėtų giliau įkvėpti gaivaus oro. Tačiau yra kita grupė faktorių, kurių išsipildymas gali turėti neigiamos įtakos.
Šiuo metu retas verslas įžvelgia šviesias perspektyvas – daugelis vertina nestabilią ekonominę ir geopolitinę padėtį. Visame pasaulyje įtampa neslūgsta, o pastaruoju metu – net auga. siekiama sudaryti kuo daugiau „karštų taškų“, kuriuose būtų išskirstomas Europos, JAV ar NATO dėmesys, Rusijai siekiant savo tikslų Ukrainoje.
To paties karo Ukrainoje, su visomis jo emocinėmis pasekmėmis (vartotojų pasitikėjimo rodiklis, investuotojų optimizmas rytų Europoje ir t. t.), galo kol kas nesimato ir prognozės labiau panašios į Lietuvos dangų – pilkos.
Na, ir, lyg visko būtų negana, šiemet vyks kritiškai svarbių rinkimų JAV, Lietuvoje ir kitose šalyse, kurie nulems globalias nuotaikas ir lūkesčius į vieną arba kitą pusę, todėl ramu ir lengva, išties, nebus.
CITUS rezultatai
Metai atitiko rinkos tendencijas – vyraujant sumažėjusiai paklausai ir įsibėgėjus Euribor kilimui, tikslus ir ambicijas teko susimažinti, tačiau pasiekėme išties daug. Iš vienos pusės, vertinant sandorius visuose miestuose, kuriuose projektus kuria „Citus“, Lietuvos rinkoje esame aukštoje 3 pozicijoje. Ir tai yra puikus rezultatas, nes pardavimų skaičių didžiausioje, Vilniaus rinkoje, pasiekėme aukštesnį nei, santykinai, turėjome pasiūlos (atitinkamai, 5 proc. rinkos pardavimų su 3 proc. rinkos pasiūlos) ir išlaikėme aukštą turtinių vienetų apyvartumą (CITUS metinis apyvartumas – 7,24 proc., Vilniaus apyvartumo vidurkis – 4,85 proc.).
Be to, nors sandorių skaičius pernai buvo penktadaliu mažesnis nei 2022 m. (211 ir 265), jų vertė buvo mažesnė vos 0,6 proc. (28,57 Mln. Eur ir 29,15 mln. Eur). Tai reiškia, kad radome pirkėjus brangesniems būstams, o tai labai svarbu įtemptu metu vertinant įmonės perspektyvas. Vilniuje 2023 m. sudaryti 124 sandoriai, Kaune – 51, Druskininkuose – 36.
Šiais metais planuojame intensyviai dirbti ir augti. Esame numatę investuoti apie 47,2 mln. Eur. Į šią sumą įskaičiuota ir numatomo įsigyti turto vertė. Ambicijos kitiems metams – nemažos: planuojame pradėti 5 naujus projektus, bent 3 naujus plėtojamų projektų etapus, taip pat užbaigti 2 projektus (viename jų – paskutinį etapą) ir vieną šiuo metu plėtojamo projekto etapą. Daugiausia investicijų – apie 36,8 mln. Eur – teks Vilniui, apie 4,8 mln. – Kaunui, likusi suma – Druskininkams.
Vilniuje, Kareivių g. pradėsime savo dydžiu išskirtinį CITUS portfelyje projektą „Mūnai by CITUS“, Žvėryne planuojame savo koncepcija unikalų „boutique“ verslo centrą, taip pat tęsime pradėtą, vieną didžiausių (pagal turtinių vienetų sk.) Kaune projektą „Radio City by CITUS“, o Druskininkuose – tiek koncepcija, tiek dydžiu išskirtinį „Nemuną by CITUS“.
Jei pasitvirtins prognozės dėl Lietuvos ekonomikos augimo, Euribor palūkanų nuosaikaus mažėjimo, geopolitinės situacijos stabilizavimosi ir panašiai, tai metų antroje pusėje turėtume stebėti suaktyvėjusią būsto rinką.
