Viena didžiausių problemų, kodėl parduodamo namo skelbimas pora metų “kabo” nekilnojamo turto skelbimų tinklapiuose – neadekvačiai nustatyta turto kaina. Žinoma, jūs norite parduoti būstą už tiek, kiek jums jis atrodo vertas, tačiau potencialūs pirkėjai apie tai gali turi savą nuomonę. Jeigu tikrai norite parduoti, geriausia imtis kitokios strategijos.
Norint patiems įsivertinti būstą, geriausia būtų į jį pažvelgti nešališkai, kitaip tariant, pirkėjo akimis. Jam tai bus paprastas gyvenamasis plotas, o jums – galbūt vieta, kur praleidote geriausius metus. Apie geriausias gyvenimo patirtis yra sakoma, kad jų neįmanoma įvertinti pinigais. Tikrai verta prisiminti šį posakį, nustatant kainą savo būstui. „Pagrindinė klaida yra emocijos psichologija, nes visuomet atrodo, kad mano turtas, mano butas yra kažkuo geresnis nei kaimyno. Nors realiai gali būti atvirkščiai. Vis dėlto, kai turi nuosavą turtą, tu negali į jį žvelgti nešališkai. Pardavinėjant jį, tu jo nenori parduoti per pigiai. Tas „ne per pigiai“ dažnai būna papildomi 20-30 % prie realios kainos, tačiau tada parduoti tampa neberealu, nes pirkėjui emociniai dalykai nėra svarbūs. Gimiau šiame name, todėl prie kainos pridedu 50 tūkst. Lt – pirkėjui tai neįdomu“, – teigia nekilnojamojo turto įmonės „Inreal“ atstovas Julius Belanoška.
Marius Čiulada, nekilnojamo turto įmonės „Ober-Haus“ atstovas, teigia, kad norint patiems įvertinti savo būsto vertę, derėtų pasidomėti aplinkiniais sandoriais, kurie apytiksliai galėtų padėti suprasti, kokios kainos galima tikėtis. „Geriausia taikyti palyginamąjį kainų metodą – iš esmės tiesiog reikia pasižiūrėti už kiek analogiški būstai yra parduodami šiuo metu, pasižiūrėti už kiek analogiški būstai buvo parduoti rinkoje. Jeigu randate kažką panašaus, galite mėginti įvertinti ir savo būstą. Galima pasiklausinėt kaimynų, pažįstamų. Tačiau tai būtų tik buitinis tyrinėjimas, nes pasiskaičiuoti pačiam, kiek kainuoja remontas, kiek kiti kriterijai, būtų labai sudėtinga bei labai subjektyvu – vienam remontas gražus, kitam negražus. Savininkui paprastai atrodo, kad būstas įrengtas labai gražiai, tačiau pirkėjui tai gali atrodyti beskonybė. Tiksliausia būti pasiskambint į vieną kitą agentūrą ir pasidomėti, o jeigu reikia itin tikslaus vertinimo, tarkime, teismui arba turto dalybai tarp giminaičių, reikėtų kreiptis į turto vertintojus. Tai kainuoja kelis šimtus litų, tačiau tyrimas atliekamas su palyginamaisiais vertinimais, metodika, vertintojas prisiima atsakomybę ir tiksliai pasako turto vertę“, – pastebi pašnekovas.
Nusprendus nesikreipti į vertintojus, svarbu įvertinti kuo daugiau šaltinių, nes neoficiali informacija yra dar viena priežastis, dėl ko nepagrįstai pakeliama kaina. „Tarkime, išgirdote, kad kaimynas butą pardavė už 220 tūkst. Lt. Na, galvojama, mano butas geresnis, langai į pietus, aš prašysiu 240 tūkst. Lt. Taip kaina ir pučiasi. O realiai kaimynas galėjo parduoti ir už 180 tūkst. Lt, bet norėjo pasigirti ir pasigyrė. Tokiu atveju geriausia kreiptis nešališkos pagalbos. Nebūtinai tai turi būti vertintojas ar brokeris, kurio paslaugos atitinkamai kainuoja, tai gali padaryti nusimanantis nešališkas žmogus“, – pasakoja J. Belanoška.
Esminė kainos nustatymo dalis – įvertinti vietą, kurioje yra jūsų turtas. J. Belanoška pateikia pavyzdį: „Mes pasistatome gerą, didelio energetinio efektyvumo klasės pasyvų namą už 500 tūkst. Lt. Tą namą pasistatome Vilniuje, Žvėryne ir, tarkime, Skuode. Jis kainavo tiek pat, medžiagų sąmata tokia pati, namas identiškas. Akivaizdu, kad nei vienu, nei kitu atveju, jų vertė nebus lygi pusei milijono. Žvėryne jo kaina bus apie 2 milijonus litų, o Skuode apie 300 tūkst. Lt. Paklausi vieta sukuria tą vertę, kuri sudaro lemiamą kainos dalį, todėl nuo vietos reikia atsispirti nustatinėjant kainą“, – pataria jis.
Kiti kainą lemiantys veiksniai yra smulkūs, tačiau kiekvienas maža dalimi prisideda prie bendros sumos. „Įvertinamas paties buto plotas, kambarių skaičius, jo išplanavimo sėkmingumas. Butų atveju, žiūrima kuriame aukšte yra butas – vieni labiau mėgtsami, kiti mažiau. Atsižvelgiama, ar būstas remontuotas, ar ne. Prisideda ir tokie veiksniai kaip langų orientacija – pietūs, vakarai yra labiau mėgstami nei šiaurė. Vienareikšmio skaičiaus įvertinti konkretų kriterijų nėra – negali pasakyti, kad kiekvienam kriterijui yra konkretus svoris, jo negalėčiau įvardinti“, – teigia M. Čiulada.
Kaip jau minėta, kainos nustatyme nemažą, tačiau dažnai neigiamą vaidmenį suvaidina subjektyvumas. Internete galima rasti vertinimo sistemų, kurios, suvedus reikšminius duomenis gali be emocijų apskaičiuoti apytikslę būsto kainą. „Tokios sistemos kaupia tam tikrus duomenis apie įvykusius sandorius bei vertes, žiūrimas vidurkis, įvertinamas rajonas, kas ir už kiek jame parduota. Vienos tą daro geriau, kitos – blogiau, tačiau tikslios informacijos tokiu būdu negausite. Tai nėra oficialus vertinimas, tačiau įvertinant gautą rezultatą apie butą su 20 tūkst. Lt paklaida, tikrai galima pradėti orientuotis. Tiek paprastai kainuoja remontas, o sistema negali pasakyti, ar butas gražiai įrengtas, ar negražiai“, – paaiškina M. Čiulada.
Derybų dalis. Tai, ką matote ar rašote, kainos laukelyje prie skelbimo, greičiausiai nebus tikroji kaina. Perkant nekilnojamąjį turtą priimta sudarant sandorį dalį kainos nusiderėti. Todėl, jei pardavinėjate įprastą namą ar butą, prisiminkite, kad geriau būsimą derybų dalį prie kainos pliusuoti iš karto. „Manau, kad naudinga nusistatyti iki 5-10 % sumos deryboms. Ne 50 % – nėra tikslo tiek didinti kainą. Jei savo turtą vertinu 200 tūkst. Lt, protinga nusistatyti 220 tūkst. Lt, su galimybe nuleisti 15 ar 20 tūkst. litų. Geriau yra įsivaizduojamą nuostolį įvertinti iškart – pakelti kainą 10 %, po to tuos pinigus derybomis nuleisti“, – pataria J. Belanoška.
Skelbimai. Jis taip pat siūlo atsižvelgti į skelbimų specifiką. Ilgus mėnesius skelbimų tinklapiuose esantys tie patys objektai tarsi signalizuoja, jog jeigu objekto per tiek laiko niekas nenupirko, vadinasi su juo kažkas blogai. Kartais vienintelė tokio būsto problema yra neteisingas situacijos įvertinimas. „Jei objektas iki tol nebuvo pardavinėjamas ir staiga sugalvojate jį įdėti į skelbimus, pirmą savaitę ar netgi pirmą mėnesį atsiranda labai daug interesantų, daug skambučių. Ypatingai, jei skelbimas įdedamas pirmadienį – dėmesys trunka iki penktadienio. Ar būstą tikrai nupirks, dar nėra aišku, bet šioje vietoje lengva padaryti esminę klaidą – pagalvoti, kad galbūt kaina yra per maža. Tada dar pakeliame kainą ir objektas tampa neįdomus, todėl jis ilgam užsiliks skelbimų sraute. Teks vėl sumažinti kainą. Žmonės, kurie ieško būsto, skelbimus peržiūri nuolat ir seka naujus. Todėl kažkokių pokyčių galima padaryti tik keičiant kainą ar pritaikant kitokią pardavimo strategiją“, – pasakoja pašnekovas.
Pardavimo laikas. Pasak pašnekovo, likvidžių, tai yra paklausių ar vidutiniškai paklausių butų ar namų, su teisingai įvertinta kaina, sėkmingas pardavimas užtrunka iki dviejų mėnesių, tačiau realu parduoti ir kur kas greičiau. „Vieno apibrėžto termino nelabai išeitų įvardinti, priklauso ir nuo tipo, ir nuo to, koks tai yra turtas. Labai nelikvidus turtas, jei kalbame apie butus – prastame rajone, penktame aukšte kampinis ir dar vieno kambario. Akivaizdu, kad jo niekam nereikės ir jis stovės ilgai, nebent pardavinėti už 20 % žemesnę nei rinkos kaina. Tada jį nupirks, bet tik dėlto, kad jis pigus“, – pasakoja pašnekovas.
Kada parduoti? Kitaip tariant ar laukti, kol butų ir namų kainos pakils? „Aš esu kategoriškos nuomonės – turtą reikia pardavinėti tada, kai žinote, ką darysite su gautais pinigais, nesvarbu, jis tuo metu yra brangus ar pigus. Jei parduosite brangiai, bet neturėsite kur dėti pinigų, o vietoj to padėsite į banką su nulinėmis palūkanomis, iš to nebus jokios naudos. Tokiu atveju, geriau tą turtą nuomoti, jame gyventi ar tiesiog jį turėti. Nekilnojamo turto kainos kyla ar krenta labai mažais žingsniais. Jeigu norime parduoti butą ir pirkti namą, tai brangiai pardavus butą, perkamas namas rinkoje taip pat bus brangus, o atėjus laikui, kai jūsų buto kaina atpigs, tiek pat bus atpigusi ir nusižiūrėto namo kaina. Santykis daugmaž visuomet išlieka vienodas“, – teigia J. Belanoška.
