Šiuo metu suaktyvėjęs nekilnojamojo turto ir statybų sektorius nori nenori verčia prisiminti 2008-uosius, kuomet beprotiškus statybos tempus ir kainas pakeitė griūtis, o po kelių metų – ir nekilnojamojo turto (NT) pirkėjų skundai dėl iškilusio broko. Deja, žodžiai tik ir likdavo žodžiais – sprogęs NT burbulas išretino vystytojų gretas, todėl kam adresuoti teisėtus skundus tiesiog nebuvo. Kai vėl pradedama kalbėti apie kaistančią NT rinką, Tomas Nenartavičius, bendrovės „ERGO Insurance“ Lietuvoje Draudimo departamento direktorius, sako, kad verta pasvarstyti, ar esame geriau pasiruošę nei prieš dešimtmetį.
2008-ieji ilgam įsiminė sparčiai kylančiais naujais daugiabučiais ir kainų rekordais. Deja, daliai būstą pirkusiųjų įkurtuvių džiaugsmas greitai apkarto: atviresni statytojai pripažino, kad tokios statybų kokybės, kuri buvo 2008 metais, dabar sau leisti negali – potencialūs pirkėjai kelia gerokai didesnius kokybinius reikalavimus. Civilinis kodeksas numatė, kad statinio projektuotojas, rangovas ir statybos techninis prižiūrėtojas privalo bent 5-erius metus nuo statinio pripažinimo tinkamu eksploatuoti užtikrinti garantinį aptarnavimą, o kai kuriems statybos elementams šis terminas yra nustatytas ir 10-20 metų, tačiau pirkėjai tiesiog neturėdavo į ką kreiptis.
Staigiai susitraukus statybų rinkai, dalis statytojų ir NT vystytojų tapo nemokūs ir bankrutavo, todėl garantijos tapo „orinės“ – popieriuje jos lyg ir egzistavo, tačiau nebuvo kas jas užtikrina, todėl gyventojai ir įmonės buvo priversti savo lėšomis ir darbais taisyti defektus. 2017-uosius pradėjome su nauja Statybos įstatymo redakcija, kuri leis nekartoti praeities klaidų ir geriau apsaugos visus potencialus naujai statomų objektų pirkėjus.
Įstatyme numatyta, kad statytojai turi užtikrinti civiliniame kodekse numatytų garantinių įsipareigojimų vykdymą priduotam eksploatacijai statiniui. Pirminiame pasiūlyme buvo numatytas dvejų metų terminas, tačiau siekiant geriau apsaugoti pirkėjus, jis prailgintas dar metams – iki trejų. Per pirmuosius trejus metus išryškėja daugiausiai defektų, todėl šis terminas yra logiškas. Ne paslaptis, kad tokia įstatymo nuostata atsirado dėl to, kad nesibaigus garantiniam laikotarpiui NT vystytojas bankrutuoja arba vengia vykdyti savo prievoles. Numačius, kad būtų užtikrintas įsipareigojimų vykdymas draudimo įmonės laidavimu arba banko garantija, išvengiama prievolių vengimo tiek bankroto, tiek nemokumo atveju.
Vystytojas turi garantiniam aptarnavimui skirti 5 proc. nuo statinio statybos kainos. Nors 5 proc. neatrodo daug, tačiau jei vertintume absoliučiais skaičiais, tai milijono eurų NT projekto vystytojas statinio pirkėjui turės pateikti 50 tūkst. eurų sumos užtikrinimą trejiems metams.
NT vystytojas įvykdydamas šią prievolę galės pateikti banko, kredito unijos garantiją arba draudimo įmonės laidavimo draudimo raštą. Pavyzdžiui, rangovui kreipusis į draudimo bendrovę, ji įvertina statinio ir vystytojo riziką. Įvertinus riziką, suteikiamas laidavimas, kuris pradeda veikti, pridavus pastatą statybos darbus kontroliuojančioms institucijoms. Tokiu būdu kilus problemų dėl nešalinamų pastato defektų, jų defektų šalinimą užsakovui kompensuotų draudikai.
Meduje statinės – ir šaukštas deguto
Pirma, draudimo bendrovės ir bankai, prieš teikdami laidavimo sutartis, vertins NT plėtotojo riziką. Jei pats projektas bus rizikingas ar statytojo reputacija, finansiniai įsipareigojimai ir istorija kelianti abejonių, tuomet draudimo bendrovės gali atsisakyti teikti tokiam statytojui laidavimą.
Žinoma, draudikai vertins kiekvieną NT vystytoją individualiai, tačiau galima prognozuoti, kad nedidelio kapitalo ir finansinių problemų turinčioms bendrovėms kils problemų draudžiantis. Todėl statytojai bus priversti arba konsoliduotis, arba susitvarkyti savo problemas, arba trauktis iš rinkos, kaip negalintys užtikrinti įstatymo reikalavimų. Tokia atranka lems, kad rinkoje neliks vienadienių statytojų, kurių ypač išauga NT bumo metu. Pirkėjai ir užsakovai a priori rinksis iš patikimų statybos darbų vykdytojų, todėl jų teisės bus geriau apgintos dar net nepriartėjus iki garantinių įsipareigojimų vykdymo.
Antra, statytojai bus suinteresuoti gerinti statybų kokybę, nes neišeis gudrauti ar kaip kitaip išvengti garantinių įsipareigojimų. Todėl bus investuojama daugiau į statybų procesą ir medžiagas, kad vėliau tektų mažiau investuoti į defektų šalinimą.
Nors palyginus su senuoju Statybų įstatymu, mechanizmas yra sveikintinas ir progresyvus, nes išsprendžiama statytojo, užsakovo ir pirkėjo tarpusavio santykių problema dėl garantinių įsipareigojimų vykdymo, tačiau lieka kitas atviras klausimas: kaip bus užtikrinta įstatymo reikalavimų kontrolė. Akivaizdu, jog būtina sukurti mechanizmą, kuris įgalintų kontroliuoti ar nekilnojamo turto vystytojas laikosi įstatymo prievolės ir kiekvienam NT pirkėjui pateikia jame numatytą užtikrinimą. Kontrolės funkciją galėtų atlikti notarai tvirtinantys sandorį, tačiau iki šiol nėra sukurti poįstatyminiai aktai numatantys šią prievolę.
